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Clauses interdites dans l'avant-contrat d'un logement ancien
La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l'avant-contrat de vente d'un logement ancien.
Lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, l'acquéreur doit être très attentif à ne pas renoncer à la garantie des vices cachés.
Aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison de la présence de termites.
Le vendeur non-professionnel d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral peut s'exonérer de la garantie du vice caché constitué par la présence des termites, à la condition qu'un état parasitaire soit annexé à l'acte authentique.
L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 3 mois à la date de l'acte authentique.
sources : logement.gouv.fr
Commission à l'agent immobilier
Rien n'empêche un vendeur de mettre simultanément plusieurs agents immobiliers en concurrence et la jurisprudence récente de la Cour de cassation le conforte plus qu'elle ne le dissuade dans cette pratique.
En cas de mandat simple, seul le professionnel qui aura mené la négociation à terme et aura présidé à la conclusion de la vente par un avant-contrat (promesse ou compromis de vente, ou au moins offre d'achat acceptée) a droit à une commission, et jusqu'à la fin le vendeur conserve la possibilité de traiter par ailleurs en direct et sans commission, sous deux conditions il est vrai :
- que cet acheteur n'ait pas connu le bien grâce à un des agents immobiliers mandatés, ou si c'est le cas, que les conditions de la transaction ne permettent pas à ce professionnel de faire valoir de la part du vendeur comme de l'acheteur un "comportement et des manoeuvres" visant à le "priver de la réalisation de la vente", auquel cas l'agent évincé aurait droit à des dommages et intérêts ; en clair, mieux vaut dans ce cas traiter nettement en dessous du prix auquel l'agent l'avait proposé hors commission...
- qu'un des agents mandatés n'arrive pas avec un acquéreur prêt à signer au prix du mandat : dans ce cas, si le vendeur n'est pas obligé de traiter avec, il doit néanmoins la commission à l'agent immobilier qui peut faire valoir qu'il a rendu la prestation pour laquelle il a été mandaté !
D'où quelques précautions utiles : ne pas fixer le prix du mandat trop près des prix du marché, surtout dans une période où ils augmentent à bon rythme, et avertir immédiatement tous les agents mandatés de la signature d'une promesse de vente afin d'éviter de se trouver avec deux acheteurs sur les bras...
Un mandat ne doit pas être signé à la légère : une fois donné il génère du travail qui a droit d'être rémunéré dès lors qu'il aboutit au résultat demandé, à savoir rechercher un client à un prix donné ! Dès lors qu'une agence, fût-ce sous mandat non exclusif a rempli le mandat, elle a droit à sa commission même si vous ne signez pas avec son client !
Si le prix du mandat est trop bas : l'agence va trouver un acheteur, et vous ne pourrez vous soustraire au paiement de la commission prévue au mandat qu'en vous raccrochant à des conditions de forme...
sources : Universimmo