Vente achat immobilier: lettres type.


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Prêt immobilier refusé


Vous demandez le remboursement de l'acompte versé au constructeur Vous avez signé un contrat de construction avec la société X, à laquelle vous avez versé un acompte. Votre banque vous a fait une offre de prêt, mais, à l'annonce du licenciement de votre conjoint, elle a retiré son offre avant la fin du délai fixé pour obtenir le prêt. Le constructeur doit donc vous rembourser l'acompte que vous lui avez versé.

Madame, Monsieur

Je vous ai informé le (date) du retrait par la banque de son offre de prêt, à la suite du licenciement de mon mari (ma femme).
Vous avez refusé de nous rembourser l'acompte en faisant valoir que le contrat signé n'indiquait pas que le prix serait payé à l'aide d'un prêt et que, de plus, ce prêt avait été obtenu.
Je me suis donc renseigné(e) sur nos droits.
La loi sur le crédit immobilier prévoit que le contrat signé est conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts qui en assurent le financement (articles L. 312-16 et suivants du Code de la consommation).
Bien que le contrat ne mentionne pas le recours à un prêt, le bénéfice de la loi est néanmoins automatique, puisque nous n'avons pas indiqué, par une clause manuscrite, que nous renoncions à nous prévaloir de ces dispositions.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

La loi du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier protège l'acquéreur qui n'obtient pas les prêts nécessaires au financement de l'opération immobilière projetée. Cette loi s'applique aussi bien à l'achat d'un appartement qu'à celui d'un terrain à construire, ou encore aux travaux dont le montant dépasse 21 500 €. Le délai minimal pour obtenir les prêts est de un mois à compter de la signature du contrat. Passé ce délai, le contrat devient caduc et les sommes versées sont remboursées intégralement. Si le constructeur tarde à vous rembourser l'acompte que vous avez versé, vous pourrez réclamer des intérêts : à compter du quinzième jour de la demande de remboursement, l'acompte produit des intérêts au taux légal majoré de moitié.


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Renseignement sur offre de prêt immobilier


L'offre d'un prêt immobilier doit être claire et exhaustive.
Elle doit notamment indiquer son coût total, le taux effectif global (TEG), le montant de la mensualité, éventuellement les modalités d'indexation, les garanties et assurances exigées. Le tableau d'amortissement doit comporter la ventilation du montant global des échéances annuelles, le montant de la dette en capital à la fin de chaque période annuelle, le montant total des intérêts et des frais accessoires, et le détail, obligatoire pour chacune des échéances, du montant du capital amorti et du montant des intérêts payés.

Madame, Monsieur

Nous avons eu le (date) un entretien au cours duquel vous nous avez fait une proposition de prêt pour financer l'achat d'un appartement.
Je vous prie de bien vouloir me confirmer cette offre par écrit, en me fournissant l'information la plus complète possible.
Ainsi, je souhaite tout particulièrement voir figurer dans votre offre, conformément à l'article L. 312-8 du Code de la consommation, les informations suivantes pour chaque échéance : la part du capital amorti et celle restant due, les intérêts dus et payés et, éventuellement, les intérêts compensateurs, ainsi que les pénalités réclamées en cas de remboursement anticipé.
Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Exigez bien un tableau d'amortissement complet : c'est une mine d'or en matière d'information. Lorsque l'obligation d'information n'est pas respectée, des sanctions sont prévues par l'article L. 312-33 du Code de la consommation (déchéance des intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge).


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Supplément de prix à la construction


En commençant à creuser, l'entreprise à laquelle vous avez confié la construction de votre maison a trouvé des remblais profonds, ce qui nécessite des fondations spéciales. Elle refuse de les exécuter gratuitement en se retranchant derrière son contrat, où il est indiqué que le prix ne comprend pas d'éventuels travaux de fondations supplémentaires. Pourtant, vous vous êtes adressé(e) à un constructeur qui se chargeait de tout, plan et construction.

Madame, Monsieur

Le contrat que j'ai signé est soumis aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction.
L'article L. 231-2c indique que vous devez fournir la description et l'estimation du coût des travaux d'équipement extérieur qui sont indispensables à l'implantation de la construction.
Vous deviez donc vérifier personnellement l'état du terrain, ce que vous n'avez pas fait.
En conséquence, je n'accepte pas l'augmentation de prix que vous me réclamez, d'autant que le prix indiqué au contrat est un prix forfaitaire.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'assurance de ma considération distinguée.

(Signature)

La clause du contrat invoquée par le constructeur n'est pas conforme à la réglementation. Le constructeur qui propose de construire sur votre terrain suivant les plans qu'il a lui-même fournis est tenu d'examiner le terrain au préalable et de faire une estimation des travaux en tenant compte des adaptations nécessaires.


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Résilier le contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan


Vous achetez un appartement sur plan. À la réception du projet de contrat définitif que vous adresse le notaire, vous constatez que des modifications techniques ont été apportées avant la livraison de l'appartement (la fenêtre a été supprimée dans l'une des chambres, par exemple).Vous pouvez obtenir l'annulation du contrat et la restitution du dépôt de garantie, voire des dommages et intérêts si vous avez subi un préjudice, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur et à l'organisme auprès duquel le dépôt de garantie a été effectué

Madame, Monsieur

À la réception du projet de contrat définitif concernant l'achat de mon futur appartement, je me suis aperçu(e) d'une modification extrêmement importante puisqu'il manque une fenêtre dans l'une des chambres.
J'ai téléphoné immédiatement à vos bureaux, et il m'a été expliqué qu'il s'agissait d'une erreur d'architecte.
Je suis étonné(e) de ne pas avoir été prévenu(e) avant, ce qui m'aurait permis de réorienter mes projets vers une autre opération immobilière.
Je ne souhaite pas, dans ces conditions, donner suite à ma réservation.
Par ailleurs, votre retard à m'informer entraîne pour moi un important préjudice financier, car je me trouve maintenant hors délais pour obtenir les déductions fiscales.
Je vous demande donc, outre le remboursement de mon dépôt de garantie, de me dédommager du préjudice financier que je subis et que j'estime à (…) euros.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Dans la vente sur plan, le vendeur ne s'engage pas à fournir toutes les prestations figurant dans le projet initial. L'acheteur peut se dégager de la vente et obtenir restitution de son dépôt de garantie dans les conditions fixées par décret (article R 261-31 du code de la construction), par exemple lorsque les changements apportés dans la nature ou la qualité des ouvrages entraînent une réduction de la valeur du logement supérieure à 10 %, ou si l'un des équipements n'est pas fourni. Le projet de contrat définitif doit être envoyé par le notaire un mois avant la date de la signature. Le remboursement doit intervenir au plus tard dans un délai de trois mois à compter de votre demande.


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Votre maison n'est pas terminée. Demande de pénalités au garant du constructeur


Le constructeur auquel vous aviez confié la construction de votre maison a abandonné le chantier. Vous avez donc alerté immédiatement l'établissement qui la garantissait. Comme le chantier a déjà excédé de deux mois le délai prévu pour la remise des clés, vous avez demandé au garant les pénalités dues par le constructeur pour retard de livraison. S'il fait la sourde oreille sur ce point, insistez en faisant valoir que le refus d'exécution du contrat pourrait lui coûter, en plus, des dommages et intérêts.

Madame, Monsieur

Ma demande concernant le paiement des pénalités forfaitaires prévues au contrat n'a pas été prise en considération par vos services.
Pourtant, l'article L. 231-6c du Code de la construction précise bien qu'elles doivent être payées par l'établissement ayant accordé sa garantie au constructeur, lorsque le retard de livraison excède trente jours, ce qui est le cas pour mon chantier.
Je souligne que le refus d'exécuter vos obligations entraîne un préjudice dont je pourrais réclamer l'indemnisation.
Je vous remercie d'en prendre bonne note et de faire le nécessaire auprès de vos services.
Recevez, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Depuis le 1er décembre 1991, les constructeurs de maisons individuelles sur catalogue sont tenus d'avoir une garantie de livraison. Le garant prend le relais du constructeur pour mener à terme les travaux en cas de défaillance de ce dernier. Il paye également les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours et supporte les dépassements de prix occasionnés par la reprise du chantier par un autre constructeur, avec éventuellement une franchise n'excédant pas 5% du prix de la construction. Le garant peut être une entreprise d'assurances ou un établissement de crédit, tous agréés par un organisme officiel. L'absence de garantie est sanctionnée pénalement. Le constructeur doit vous remettre une attestation. Vérifiez bien qu'elle fait référence à votre construction.


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Annuler la promesse de vente


Vous avez mis en vente votre maison. Des clients se sont présentés. Très intéressés, ils ont voulu tout de suite concrétiser l'affaire en signant une promesse de vente. Quelques jours plus tard un évènement fortuit vous conduit à modifier vos projets et à reprendre votre bien. Vous avez informé vos clients, mais ils ne veulent rien savoir et vous menacent d'un procès pour vous forcer à vendre. Dans une promesse de vente, l'acheteur ne s'engage pas à acheter. Le vendeur lui fixe un délai pour lever l'option. S'il n'achète pas, le vendeur conservera une somme d'argent appelée "indemnité d'immobilisation", pour prix du temps pendant lequel le vendeur lui aura réservé le bien.

Madame, Monsieur

À la suite de la mise en vente de mon pavillon, vous vous êtes présenté(e) pour vous porter acquéreur.
Vous avez choisi de signer une promesse de vente, ce qui ne vous engageait pas à acheter.
Je vous laissais un mois pour lever l'option moyennant une indemnité d'immobilisation.
Quatre jours après, je vous ai retourné votre chèque en vous expliquant que des évènements familiaux me conduisaient à retirer la maison de la vente.
Je comprends votre déception, mais je m'étonne de l'agressivité de votre mise en demeure et de vos menaces de porter l'affaire en justice.
J'ai pris conseil de mon côté. Je vous communique copie d'un arrêt de la cour de cassation rendu dans une affaire similaire (3ème chambre civile 12/12/1993).
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Tant que les bénéficiaires d'une promesse de vente n'ont pas déclaré acquérir, l'obligation du vendeur ne constitue qu'une obligation de faire. Il peut donc retirer son offre de vente avant que les candidats acquéreurs ne lèvent l'option. Toutefois, il ne faudrait pas que, par son attitude, le vendeur lèse ses clients. Si le vendeur réagit très vite, son client perd seulement une chance d'acquérir le bien convoité. En revanche, s'il retire son bien de la vente à quelques jours de la fin du délai d'option, les acheteurs pourraient éventuellement prétendre à des dommages et intérêts. Généralement, pendant le délai d'option, ils entament des démarches notamment en vue de rechercher des financements. La rétractation est donc susceptible de leur cause un préjudice.


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Résilier le contrat signé pour l'achat d'une maison, dans les sept jours


A la recherche d'un logement, vous avez signé une promesse de vente pour l'achat d'une maison dans un lotissement. Vous regrettez cet achat précipité car, à la réflexion, ce lotissement est trop éloigné du collège où vos enfants sont inscrits. Ecrivez au vendeur pour résilier votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, tout acheteur non professionnel d'un logement neuf ou ancien peut résilier le contrat signé dans un délai de 7 jours. Le vendeur vous aura au préalable envoyé le contrat en recommandé avec accusé de réception. Le délai de réflexion court à compter de la date de la première présentation du recommandé.

Madame, Monsieur

Le (date), nous avons signé une promesse de vente pour l'achat d'une maison dans le lotissement situé (adresse).
Après avoir examiné attentivement les commerces et écoles alentours nous avons jugé l'emplacement du lotissement très peu commode pour nous.
Aussi conformément à l'article L 271-1 du code de la construction nous vous notifions par la présente notre résiliation du contrat signé.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Pour les contrats passés devant notaire, le délai de réflexion précède la signature du contrat. Il commence à compter de la remise ou de l'envoi du projet de contrat. Lorsque le vendeur est un particulier, il ne peut vous réclamer aucune somme d'argent avant la fin du délai de réflexion de 7 jours. En revanche, les professionnels (agences immobilières) justifiant d'une garantie financière peuvent demander le versement d'argent à la signature du contrat. Mais, il est préférable d'attendre l'expiration du délai de réflexion pour effectuer ce premier versement.


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Refus de verser la commission d'une agence immobilière


Vous recherchez un appartement et vous avez contacté plusieurs agences et signé un mandat de recherche sans exclusivité. L'une d'entre elles vous a fait visiter sommairement un logement. Continuant les recherches, vous êtes tombé(e) par hasard sur le même appartement proposé par une autre agence. La transaction s'est finalement conclue avec cette dernière. La première agence vous réclame des honoraires prétextant qu'elle a été la première à vous faire visiter le logement. Lorsque le client signe un mandat simple avec une agence, c'est qu'il se réserve la possibilité de chercher de son côté et de solliciter d'autres agences pour se donner plus de chance de trouver rapidement. Seule l'agence qui a réussi l'affaire peut obtenir une rémunération.

Madame, Monsieur

J'ai reçu hier votre lettre recommandée me réclamant le montant de la commission prévue dans le mandat que je vous ai donné.
Vous me reprochez d'avoir contracté par l'intermédiaire d'une autre agence alors que vous m'aviez fait visiter les lieux avant cette agence concurrente.
Après ma visite des lieux, j'ai trouvé le prix excessif et j'ai fait une offre à la baisse.
Votre employé(e) n'a accompli aucune diligence ou intervention pour parvenir à un rapprochement entre nous.
C'est par hasard que je suis retombé(e) sur cet appartement que j'ai visité par l'intermédiaire d'une autre agence.
En l'absence de mandat exclusif, je n'ai commis aucun abus à conclure l'affaire avec l'agence concurrente qui a su trouver les bases de notre accord.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Lorsqu'un acheteur donne à plusieurs agences un mandat non exclusif de recherche, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à celle par l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'affaire lui avait été précédemment présentée par un autre agent immobilier. Toutefois, ce dernier pourrait prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute de son client qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente. Il en va de même pour les mandats signés par le propriétaire d'un bien à vendre.


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Vous êtes caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager


Tout dépend de la façon dont a été rédigé l'acte de cautionnement que vous avez copié et signé. Si vous avez déclaré vous engager pour une durée précise, par exemple “ pour la durée du contrat et de son renouvellement ”, ou encore “ pour une durée de six années ”, vous êtes irrévocablement engagé(e) jusqu'au terme prévu, mais à cette date vous serez automatiquement délié, sans formalité. À l'inverse, si l'acte ne précise pas la durée de l'engagement, ou s'il fixe une durée indéterminée par exemple “ pour la durée du contrat et de ses renouvellements ”, il se poursuit aussi longtemps que vous ne l'avez pas dénoncé, ce que vous pouvez faire à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception. Si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989 (ce qui correspond au régime général), vous continuez de garantir le locataire jusqu'à la fin du bail ou du renouvellement en cours. Sinon (location meublée, bail commercial…), vous serez libéré(e) dès la réception de votre courrier.

Madame, Monsieur

Je me suis porté(e) caution pour M (nom), locataire (adresse) en vertu d'un bail signé le (date), et je désire dénoncer cet engagement.
Vous voudrez donc noter qu'à compter du (date d'expiration du bail ou du renouvellement en cours), je ne répondrais plus des dettes de M.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Le cautionnement des logements soumis à la loi de 1989 a été réglementé en 1994. Si vous vous êtes porté(e) caution avant le premier septembre de cette année-là, vous serez dégagé(e) dès la réception du courrier par le bailleur, quel que soit le régime de la location. Attention ! Même valablement libéré(e), vous restez engagé(e) pour les dettes nées à l'époque où vous étiez caution.


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Garantie décennale


Votre maison est terminée depuis deux ans, et le carrelage de la cuisine commence à se décoller. Vous comptez faire jouer votre assurance dommages-ouvrage. Mais votre assureur refuse de préfinancer les travaux, prétextant que le carrelage constitue un élément d'équipement non couvert par la garantie décennale. Envoyez-lui une lettre recommandée avec avis de réception en lui précisant que cette garantie peut couvrir des éléments d'équipement indissociables de leur support, comme le carrelage, ou qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

Madame, Monsieur

J'ai bien reçu votre courrier du (date) m'expliquant les raisons pour lesquelles vous ne pouvez pas prendre en charge la réfection de mon carrelage.
Je me suis renseigné(e) de mon côté et je considère que le sinistre que je vous ai déclaré entre tout à fait dans la définition de la garantie décennale.
Le carrelage n'est pas un simple revêtement à l'instar du linoléum.
Il s'agit d'un élément d'équipement indissociable de son support.
Le décollement constitue bien un trouble grave d'utilisation.
Il y a donc également impropriété à la destination.
En conclusion, je vous demande de bien vouloir reconsidérer votre position.
Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Les constructeurs sont obligatoirement assurés pour les travaux qu'ils réalisent. L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par celui qui commande les travaux, préfinance la reprise des désordres qui entrent dans la définition de la garantie décennale. À l'assureur de se retourner ensuite contre le responsable. Les éléments d'équipement qui ne sont pas couverts par la garantie décennale bénéficient tout de même d'une garantie contractuelle d'une durée minimale de deux ans. Ce sont les éléments dissociables de leur support ou dont la détérioration n'affecte pas la destination de l'ouvrage – par exemple, une porte intérieure voilée.


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 Sources: Les lettres-type de l'INC
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