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• 1 Achat d´un terrain à bâtir à une commune.
• 2 Acquisition d´un bien immobilier par un étranger
• 3 Acquisition d´un logement en viager.
• 4 Acquisition d´un logement occupé sans titre.
• 5 Acquisition d´un logement par le biais de la location-accession.
• 6 Bon de visite signé par un intermédiaire de l´acquéreur potentiel.
• 7 Calcul de la superficie d´un logement.
• 8 Causes d´annulation d´un avant-contrat de vente.
• 9 Causes d´annulation d´un contrat de vente d´immeuble.
• 10 Définition et conditions de l´imposition sur les plus-values.
• 11 Délai pour la réalisation définitive de la vente.
• 12 Engagement des parties signataires d´un avant-contrat.
• 13 Engagement par le bon de visite.
• 14 Etat parasitaire obligatoire lors de la vente de l´immeuble.
• 15 Intervention du notaire dans une vente d´immeuble.
• 16 La responsabilité de l´agent immobilier est limitée.
• 17 Le bon de visite lie l´acquéreur.
• 18 Montant de la commission d´un agent immobilier qui réalise une vente.
• 19 Paiement de la taxe fonçière l´année de vente de l´immeuble.
• 20 Report de la date définitive de la vente.
• 21 Responsabilité contractuelle de l´agent immobilier envers l´acquéreur.
• 22 Responsabilité du vendeur en cas de présence de termites.
• 23 Rétractation d´une offre d´achat.
• 24 Peut-on se rétracter après la signature d'un compromis de vente ?

L´achat à une commune d´un terrain à bâtir donne-t-il toujours lieu à la perception de droits de mutation ?

Une commune peut opter pour le régime de la TVA en lieu et place des droits de mutation.

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Un étranger peut-il acquérir un bien immobilier en France ?

N´importe qui a le droit d´acheter un logement en France, quelle que soit sa nationalité. En revanche, pour le financement par une banque ou un établissement de crédit français, la domiciliation de revenus en France sera sans doute demandée.

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Le débirentier peut-il exiger de l´agence immobilière assurant la gestion du viager, la production de justificatifs concernant l´état de santé du crédirentier ?

La vente viagère est régie par les articles 1968 à 1983 du code civil. Ces dispositions ne contiennent aucune indication quant à l´envoi de justificatifs sur l´état de santé du crédirentier. Le débirentier doit seulement être averti du décès de cette personne. Par ailleurs, ce genre de documents risque de ne pas être communiqué en raison de leur caractère personnel. Leur diffusion pourrait être constitutive d´une atteinte à la vie privée et ce même si le débirentier justifie d´un intérêt à connaître l´état de santé du crédirentier.

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Que faire lorsque le bien immobilier que l´on s´apprête à acquérir est encore occupé sans titre ?

Cette acquisition est risquée. Si dans la promesse de vente il a été indiqué que le logement devait être livré vide de toute occupation, il est encore temps d´annuler la vente, puisque l´une de ses conditions de fond n´est pas remplie. Si cette disposition n´a pas été prévue, il appartiendra à l´acquéreur de demander au tribunal un jugement d´expulsion de l´occupant sans titre du logement. Cela peut durer plusieurs mois.

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Existe-t-il un contrat permettant d´acquérir un logement sous la forme d´une location-vente ?

La " location-accession " permet d´atteindre ce but. C´est un contrat régi par la loi du 12 juillet 1984, par lequel " un vendeur s´engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d´avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d´un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d´une redevance jusqu´à la date de levée de l´option ". Le logement ainsi vendu peut être neuf ou ancien, le vendeur pouvant être un particulier ou une société. Le contrat de location-accession doit présenter cinq caractères distinctifs : l´engagement du vendeur de transférer la propriété du logement à une date convenue, le droit pour l´accédant d´acquérir ultérieurement le bien, par une manifestation ultérieure de sa volonté (ce qui suppose qu´il a le droit de ne pas l´acquérir à la date convenue), le droit d´occuper, pendant cette première période, le logement à titre onéreux, l´obligation de verser une redevance pendant cette période, jusqu´à la date de levée de l´option, l´indication au départ d´un prix de vente, qui sera réglé de manière fractionnée (par échéances périodiques pendant la première période) ou différé (en une seule fois au moment de la levée de l´option).

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Lorsque le bon de visite a été signé par un parent de la personne désirant se porter acquéreur, ce dernier peut-il négocier directement avec le propriétaire ?

Le bon de visite n´ayant pas été signé par l´éventuel acquéreur, rien ne lui interdit de négocier directement avec le vendeur. Cependant, l´agent immobilier fera tout pour prouver que le parent a agi comme prête-nom pour le compte de l´éventuel acquéreur, surtout si celui-ci a visité l´appartement en sa compagnie. Il demandera alors le paiement de sa commission.

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Comment se calcule la superficie d´un appartement, d´une maison ?

Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 juin 1997, la superficie vendue. La définition de la superficie est donnée par le décret du 23 mai 1997. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d´escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n´est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d´une superficie inférieure à 8 m2. Cette superficie diffère de la surface habitable (article R. 111-2 du code de la construction et de l´habitation).

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Est-il possible d´obtenir l´annulation d´un avant-contrat ?

Une annulation du compromis est possible si le consentement, exprimé lors de la conclusion du compromis, a été vicié, c´est-à-dire, par exemple, que le vendeur n´a pas indiqué avec exactitude l´étendue des travaux à entreprendre pour la remise en état de l´immeuble. Il faut en plus que la masse de ces travaux ait été déterminante du consentement, c´est-à-dire que si le futur acquéreur avait eu connaissance de la réalité des travaux à entreprendre il n´aurait pas signé le compromis.

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Dans quelle mesure peut-on obtenir l´annulation d´un contrat de vente d´un bien immobilier ?

Il est notamment possible d´obtenir une telle annulation lorsque le consentement donné à la vente a été vicié. Le vice du consentement peut résulter d´une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. Cela signifie que le bien ne présente pas certaines caractéristiques importantes pour l´acquéreur et connues du vendeur. Le dol peut également être invoqué. Il peut être constitué chaque fois que le vendeur n´a pas révélé à l´acquéreur certains faits, informations qui l´auraient dissuadé d´acheter.

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A quelles conditions la vente d´un appartement est soumise à l´imposition sur les plus-values ?

Si l´appartement constitue la résidence principale du vendeur ou s´il constitue sa seule propriété immobilière, alors le vendeur est exonéré de l´imposition sur les plus-values. Dans le cas contraire, il y est soumis. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d´achat du bien, lui-même augmenté de 10% pour tenir compte des frais d´acquisition, diminué : du coefficient de revalorisation du bien ; d´un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième année.

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Existe-t-il un délai légal entre la signature d´un compromis et d´un acte de vente ?

Il n´existe pas de délai légal mais généralement il s´écoule entre 3 et 4 mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l´obtention par le notaire de différents renseignements (tels que vérification de l´identité et de la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu) et documents nécessaires à la rédaction de l´acte de vente.

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Quelle est la portée d´un avant-contrat : promesse de vente, compromis de vente ?

L´avant-contrat engage son signataire. Celui-ci est lié par ce qu´il a signé et, s´il ne veut plus acheter, sa responsabilité pourrait être engagée. Il peut alors être redevable de dommages intérêts à l´égard du vendeur. Mais en aucun cas on ne peut le contraindre à acquérir le bien objet du contrat. Le vendeur est tenu d´une obligation d´information. Sa responsabilité pourrait être engagée s´il ne révèle pas certains faits. Par ailleurs il a lui-même l´obligation de s´informer afin de pouvoir renseigner au mieux les éventuels acquéreurs. En dehors de ces informations, il appartient au futur acquéreur de se renseigner lui-même auprès du vendeur sur l´état général du bien. Généralement l´avant-contrat est rédigé par un notaire. Il s´agit le plus souvent du notaire du vendeur. Ce dernier est également tenu d´une obligation de conseil et d´information. Le coût de la rédaction de cet avant-contrat est compris dans la commission de l´agent immobilier ou dans les émoluments du notaire qui recevra la vente en définitive. En pratique, il est demandé de verser 10 % du prix de vente. Il faut verser cette somme entre les mains d´un tiers choisi par les parties. Elle doit être déposée sur un compte spécial.

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Après avoir signé un bon de visite auprès d´une agence peut-on conclure la vente avec une autre agence ?

Le bon de visite interdit seulement de traiter directement avec le vendeur, il est donc possible de traiter avec une autre agence.

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Un diagnostic sur la présence de termites est-il obligatoire lors de la conclusion de la vente ?

Depuis la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d´immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, un état parasitaire doit être annexé à l´acte authentique de vente. Le vendeur d´un bien situé dans une zone contaminée peut s´exonérer de sa garantie de vices cachés concernant la présence de termites dès lors qu´un état parasitaire est annexé à l´acte de vente (art. 8). Cette disposition est entrée en vigueur à compter de la promulgation du décret d´application en date du 3 juillet 2000.

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Est-il obligatoire d´avoir recours à un notaire pour conclure une vente ? Quel est le coût de son intervention ?

En principe, le vendeur et l´acquéreur ne sont pas obligés de passer par un notaire. Mais un acte authentique (l´acte notarié en est un) est exigé pour pouvoir procéder à la publication du contrat requise par la loi aux fins d´opposabilité aux tiers. En plus d´honoraires librement fixés, le notaire perçoit des émoluments proportionnels en cas de vente. Partie du prix inférieure ou égale à 3 048,98 € : Le pourcentage applicable est de 5 % HT Partie du prix entre 3 048,99 € et 6 097,96 € : Le pourcentage applicable est de 3,3 % HT Partie du prix entre 6 097,97 € et 16 769,39 € : Le pourcentage applicable est de 1,65 % HT Partie du prix supérieure à 16 769,40 € : Le pourcentage applicable est de 0,825 % HT Sur ces émoluments s´ajoute la TVA à 19,60 %.

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Quelles sont les obligations d´une agence immobilière en matière de vente d´immeuble ? Se doit-elle de vérifier l´état du bien proposé à la vente ?

La loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) fixe les règles applicables à la profession d´agent immobilier . Celui-ci est chargé principalement de mettre en relation un vendeur et un acquéreur pour la vente d´un bien immobilier, ou un bailleur et un locataire pour sa location. Sa mission est finalisé par un mandat écrit qui contient un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la nature du contrat (vente, achat, location, échange...), les conditions essentielles de la transaction : modalités de paiement, prix, date de livraison, la durée du mandat, les conditions de rémunération. Il n´a aucune responsabilité particulière concernant les défauts attachés au bien lui-même, celui-ci étant vendu dans l´état où il se trouve. Cette responsabilité incombe au vendeur.

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Après avoir signé un bon de visite pour la vente d´un logement, peut-on directement négocier avec le vendeur ?

Le bon de visite est un contrat qui lie le signataire à l´agent immobilier. Généralement, il est mentionné que l´éventuel acquéreur reconnaît avoir visité le bien grâce à l´agence et s´engage à n´acheter que par l´intermédiaire de cette agence. Si l´agent a un mandat exclusif et apprend que le signataire a contracté avec le vendeur du logement pendant la durée de validité du bon, il risque de réclamer le montant de sa commission, au besoin par voie de justice. Toutefois, la Cour de cassation a jugé que : si un agent a reçu un mandat de vendre sans exclusivité, il ne peut faire souscrire aux acquéreurs éventuels un bon de visite avec engagement d´exclusivité en sa faveur .

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Quel est le montant de la commission perçue par l´agent immobilier pour son intervention en matière de vente ?

La commission d´un agent immobilier en matière de vente est fixée librement par les parties. Le montant de la rémunération de l´agent doit être affiché à l´entrée de l´agence. La commission est proportionnelle à la valeur du bien vendu. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. Généralement, le montant de la commission représente entre 5 et 10 % du prix de vente.

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Qui supporte le paiement de la taxe foncière afférente à l´année de vente de l´immeuble ?

La taxe sur les propriétés bâties est due au fisc par le propriétaire dans les lieux au 1er janvier. Cependant, en cas de vente en cours d´année, l´habitude a été prise d´inclure dans l´acte de vente une clause par laquelle l´acquéreur s´engage à prendre à sa charge une partie de cette taxe calculée proportionnellement à la durée de possession du bien pendant l´année.

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Le candidat acquéreur peut-il repousser la date de vente définitive ?

La promesse de vente donne généralement une date limite au-delà de laquelle l´acquéreur perd son option d´achat (généralement trois mois après la signature), délai pendant lequel le notaire peut demander les documents cadastraux mentionnant l´origine de propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété. L´acquéreur met à profit ce délai pour obtenir un crédit immobilier. Au-delà de cette limite, le vendeur n´est plus tenu par sa promesse.

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Je viens d´acheter un appartement par l´intermédiaire d´une agence immobilière. Lors des visites, je n´ai pas pu tester l´écoulement de l´eau car l´ancien propriétaire avait fermé l´arrivée d´eau et l´agence ne savait pas l´ouvrir. Je leur ai fait confiance. J´ai signé et pris l´appartement en l´état. Le jour de l´emménagement, je constate que les canalisations sont bouchées. Après contact avec le syndic, ils m´envoient une société spécialisée en dégorgement. Celle-ci détermine que ce sont les parties privatives qui sont concernées, et la facture est donc pour moi. L´agence ne se sent pas concernée car elle dit n´être qu´un intermédiaire, et l´ancien propriétaire dit que tout fonctionnait avant son départ. Ai-je un recours ?

Lors de l´achat de votre appartement, l´agence immobilière était tenue de vous informer sur l´état de ce bien. En outre, si l´agent immobilier vous a assuré qu´il n´y avait pas de problèmes avec les canalisations ou s´il n´a rien dit alors qu´il avait connaissance de ce fait alors sa responsabilité est engagée à votre égard. Vous pouvez donc obtenir de cette agence le remboursement du montant des réparations qui ont été effectuées.

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L´acquéreur peut-il agir contre le vendeur lorsqu´un mois après la vente la présence de termites est détectée ?

La présence de termites ayant étant constatée, il est possible d´assigner le vendeur en garantie des vices cachés. La loi du 8 juin 1999 précise, dans son article 8, que : " En cas de vente d´un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l´article 3, la clause d´exonération de garantie pour vice caché prévue à l´article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu´à la condition qu´un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l´acte authentique constatant la réalisation de la vente. L´état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l´acte authentique... "

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Quelle est la conséquence de la rétractation d´une offre d´achat ?

Le vendeur peut engager la responsabilité de l´auteur de cette offre et donc réclamer des dommages intérêts. Mais pour cela il lui appartient de prouver que la rétractation lui a causé un préjudice.

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Peut-on se rétracter après la signature d'un compromis de vente ?

Propriétaire d'un bien immobilier que vous mettez en vente ou éventuel acquéreur de celui-ci, vous êtes sur le point de signer un compromis de vente.
Le compromis est un contrat par lequel, tout en tombant d'accord sur la chose et sur le prix, les parties repoussent la vente à une date ultérieure , déterminée ou déterminable, le temps que soit levé un certain nombre d'obstacles préalables définis au contrat tels que par exemple l'obtention d'un prêt .
Si vous êtes acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours .

Ce délai ne commence à courir que du lendemain de la première présentation de l'acte vous notifiant le compromis de vente.

La notification s'effectue par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen permettant de déterminer la date de réception ou de remise de l'acte.

A noter : si l'acte vous est notifié par lettre recommandée en votre absence, le point de départ du délai de rétractation sera le lendemain de la date de l'avis de passage et non le lendemain de celle du retrait au guichet de la poste.
Le droit de rétractation s'exerce selon les formes prévues pour la notification.
Sachez que lorsqu'un compromis ou une promesse unilatérale précède l'acte de vente, vous ne disposez d'un droit de rétractation qu'à l'égard de cet avant-contrat.

Attention : le droit de rétractation ne doit pas être confondu avec le délai de réflexion lequel concerne les actes authentiques. Les actes authentiques ne peuvent être signés qu'à l'issu d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte par le notaire.

Un droit de rétractation identique existe également pour la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'un tel immeuble mais aussi pour la vente d'immeuble à construire et la location-accession à la propriété immobilière.

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