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Crédit immobilier. Prêts immobilier

Sources : Laurence Barnier, journaliste, chroniqueuse MSN Finances.
et : Anil.org

Vous avez besoin d´un crédit pour acheter votre logement ? Avant de solliciter votre banque, faites le tour des possibilités de financement très bon marché : elles diminueront le coût total de votre opération.

• Introduction
• Le prêt à taux zéro
• taux zero: combien?
• taux zero: durée?
• Le prêt 1 % logement
• Le prêt d´accession à la propriété (PAS)
• Les autres prêts
• Où se renseigner ?

Prêt à taux zero

Un prêt aidé par l´Etat peut être accordé pour construire ou acheter un logement en France (métropole et DOM) : le prêt à 0 %.
De nouvelles conditions d´attribution sont applicables aux offres de prêt émises à partir du 1er février 2005.

QUI PEUT BENEFICIER DU PRET A 0 % ?

Pour y avoir droit, il ne faut pas avoir bénéficié, par exemple, de plus de 32 390 euros de revenu imposable en 2004 pour un couple avec un enfant habitant en région parisienne. Ce qui équivaut environ à 45 356 euros de revenu net, soit 3 779 euros mensuels. Le barème tient compte du nombre de personnes composant le ménage et du lieu d´habitation, Paris ou province.

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Critères liés au logement

Le prêt est réservé aux " primo-accédants ", c´est-à-dire à des acquéreurs réalisant leur premier achat immobilier.
Le logement doit constituer votre résidence principale et vous ne devez pas avoir été propriétaire de celui-ci au cours des deux dernières années.
Impossible donc de bénéficier d´un prêt à taux zéro pour une résidence secondaire ou un logement destiné à la location.

Type de bien financé

Le neuf et l´ancien sont dorénavant concernés presqu´au même titre.
L´ancien n´est plus pénalisé par un montant important de travaux comme c´était le cas auparavant.
La seule différence entre le neuf et l´ancien consiste en une décote du montant du prêt : -10 % en zone A (Ile-de-France, une partie de la Côte d´Azur et du Genevois français), -20 % en zone B (agglomérations de plus de 50 000 habitants) et de -25 % en zone C (autres régions du territoire).
A savoir:
Les conditions à remplir pour bénéficier du prêt 0 % dans l´ancien ?
Le logement doit être conforme aux normes de décence, respecter les surfaces minimums ainsi que les conditions d´hygiène (présence de ventilation, de sanitaires, etc.). En outre, lorsque le logement a plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d´habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant et conservé avec le dossier de prêt.

Montant du prêt

Le montant du prêt à 0 % ne peut dépasser un double plafond :

• Il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d´une durée supérieure à deux ans et concourant au financement de l´opération.
• Il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l´opération dans la limite d´un prix maximum variable en fonction de la composition de la famille et de la localisation du logement. Ce montant est porté à 30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches.

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Remboursement

Le prêt à taux 0 % prévoit des possibilités de différé de remboursement, variables en fonction des ressources des souscripteurs. Pour les emprunteurs les plus modestes, justifiant de revenus imposables inférieurs 12 641 euros (17 697 euros de revenus nets), la durée du prêt est par exemple de 264 mois (22 ans) avec un différé total de 216 mois (18 ans). C´est-à-dire que l´emprunteur rembourse d´abord tous ses autres crédits avant de commencer à rembourser son prêt à taux zéro. Cette disposition est très favorable aux personnes modestes puisqu´elle leur permet véritablement d´accéder à la propriété.

Calcul des revenus : ce qu´il faut savoir

Jusqu´à l´année dernière, les revenus pris en compte étaient ceux de l´année n-2, c´est-à-dire que pour un crédit demandé en 2005, il fallait se munir de son avis d´imposition de l´année 2003.
Or, depuis le début 2004, les revenus pris en compte sont ceux de l´année précédant le prêt (année n-1), soit 2004.
Seul hic, et de taille : en janvier, les revenus 2004 ne pas encore déclarés ; impossible alors de fournir un avis d´imposition !
- Du 1er janvier à fin février, ce sont encore les revenus de l´année n-2 qui sont retenus, soit les revenus 2003 cette année.
- Du 1er mars jusqu´à réception de votre avis d´imposition, vous devez fournir dans un premier temps l´avis d´imposition de 2003, puis indiquer les revenus perçus en 2004 (on peut se faire aider sur le site des impôts www.ir.dgi.minefi.gouv.fr) et joindre une déclaration sur l´honneur que ce que vous déclarez à la banque est identique à ce que vous avez déclaré aux impôts.
- Envoyez votre avis d´imposition à la banque dès sa réception.
Attention ! Vous avez jusqu´à la fin de l´année pour le faire. Faute de quoi, vous devriez rembourser une partie des sommes perçues, majorées de 25 %.

QUELS PRETS PEUVENT COMPLETER LE PRET A 0 % ?

Le prêt à 0 % ne peut en aucun cas constituer le financement principal puisqu´il est limité à 50 % du ou des autres prêts.
Il peut se cumuler avec tout autre prêt PAS / prêt d´accession sociale, prêt conventionné, prêt d´épargne logement, prêt bancaire, prêt 1 % logement, prêts à taux bas.
Lorsque l´accédant a droit à l´APL au titre d´un PAS ou d´un prêt conventionné, les mensualités du prêt à 0 % sont prises en compte dans le calcul de l´APL.
Le prêt à 0% n´ouvre pas droit, en tant que tel, à l´APL.
Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d´épargne logement) l´accédant peut bénéficier de l´allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d´obtention.

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Le prêt 1 % logement

Ce crédit est avantageux du fait de son faible taux d´intérêt, qui ne dépasse en général pas 1,5 % tout compris. Pour en bénéficier, vous devez travailler dans une entreprise d´au moins dix salariés.
A savoir. Le prêt 1 % est alloué dans la limite des fonds disponibles : vous n´êtes donc pas assuré de pouvoir en bénéficier, même si vous y avez droit !
Le prêt 1 % est destiné à financer l´acquisition de votre résidence principale.
Son montant maximum est fixé à 17 600 euros en région parisienne, 14 400 euros dans les grandes agglomérations et 11 200 euros sur le reste du territoire.
Sa durée ne peut pas dépasser 20 ans.
Autre avantage : le prêt 1 % permet aux emprunteurs en difficulté financière (pour cause de perte d´emploi, divorce, etc.) de bénéficier d´une aide appelée prêt Sécuri-Pass

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Prêt d´accession à la propriété (PAS)

Le seul avantage de ce prêt consenti aux mêmes tarifs que les crédits classiques dans les banques ? Vous donner droit à l´allocation personnalisée au logement (APL) si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Notre conseil.
Si vous entrez dans les plafonds de ressources pour bénéficier de cette aide au logement (www.caf.fr pour effectuer des simulations), vous avez tout intérêt à souscrire un prêt PAS au lieu d´un crédit classique.

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Les autres prêts

Sachez enfin que vous pouvez, selon le montant de vos ressources, solliciter des aides au logement auprès de votre caisse d´allocations familiales (notamment en cas de déménagement), de votre caisse de retraite, ou de votre département.

Attention ! Toutes ces aides sont soumises à de nombreuses conditions d´attribution et sont destinées à des personnes bénéficiant de revenus très modestes. Qui plus est, elles sont en constante diminution.

Prime de déménagement
La prime de déménagement versée par les caisses d´allocations familiales s´adresse aux familles nombreuses qui déménagent quand leur foyer s´agrandit. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez remplir les trois conditions suivantes :

• Avoir au moins trois enfants à charge, nés ou à naître.
• Votre déménagement doit avoir lieu entre le premier jour du mois suivant la fin de votre troisième mois de grossesse et le dernier jour du mois précédant le deuxième anniversaire de votre petit dernier.
• Bénéficier d´une aide au logement (AL ou APL) pour votre nouvelle résidence, dans les six mois suivant votre déménagement.

Montant au 1er janvier 2004 : il est égal aux dépenses réellement engagées pour le déménagement, dans la limite de 848,62 euros pour une famille de trois enfants, plus 70,72 euros par enfant supplémentaire.
Astuce. Votre demande de prime doit intervenir au plus tard six mois après la date de votre déménagement.

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Où se renseigner ?

Auprès de votre banque bien sûr. Mais, parfois, son intérêt passe avant le vôtre.
Idem pour le prêt 1 %. Votre employeur est en théorie bien placé pour vous informer, mais il rechigne parfois à le faire.
N´hésitez pas alors à frapper à la porte de l´une des 68 associations départementales d´information sur le logement (ADIL) réparties sur l´ensemble du territoire.

Leur vocation ? Renseigner le grand public sur toutes les questions ayant trait au logement. Et notamment sur le financement d´un achat immobilier.
Totalement indépendante, leur intervention vous permet de réaliser gratuitement un diagnostic financier, d´établir un plan de financement et d´optimiser votre montage en empilant prêts aidés, prêts épargne logement et crédits bancaires. Un accompagnement indispensable pour emprunter plus et moins cher.

Les coordonnées de l´ADIL la plus proche de chez vous sont disponibles sur Internet www.anil.org ou par téléphone, au 01 42 02 68 95.

Pour toute information sur le prêt 1 %, vous pouvez aussi contacter les Comités interprofessionnels du logement (CIL), dont vous obtiendrez les coordonnées en appelant l´Union économique et sociale du logement (UESL) au 01 44 85 81 00 ou sur www.uesl.fr.

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