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Lois et diagnostics immobiliers
Diagnostic Technique SRU
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ». Ont également été introduits les article 45-1 et 46-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis entré en vigueur le 1er juin 2001 :
« Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique…».
Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
Loi Carrez (superficie)
Les textes s'appliquent à tous les immeubles soumis au régime de la copropriété. La superficie de la partie privative du lot est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :
- les murs
- les cloisons
- les marches et cages d'escalier
- les gaines
- les embrasures de portes et fenêtres
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.
Les caves, garages, emplacements de stationnement ne rentrent pas dans le champs d'application de la loi.
Objet du Certificat :
- Exonération de la responsabilité du vendeur dans le cadre de l’article 1643 du code Civil pour vice caché
- La superficie peut être attesté par le vendeur. (pas d’obligation de passer par un professionnel).
- La loi Carrez n °96-1107 du 18 décembre 1996 a pour objectif de porter à la connaissance de l’acquéreur la surface exacte du bien objet de la transaction. Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une surface précise à 5% près. A défaut, ce dernier pourra obtenir une diminution proportionnelle du prix.
Durée du Certificat :
L'utilisation du certificat de mesurage établi par un professionnel à l'occasion d'une précédente acquisition n'est valable que pour autant qu'aucun travaux n'aient été effectués dans le lot objet de la revente. De plus, si la revente intervient dans un délai supérieur à 1an, le vendeur ne pourra que subir l'action en diminution de prix de son acquéreur; sans pouvoir se retourner contre son vendeur; son action étant éteinte et sans recours possible contre le professionnel ayant établi le certificat. Il est donc fortement conseillé de refaire un mesurage lors de chaque vente, si la précédente est intervenue.
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Diagnostic amiante
Un état mentionnant la présence, ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.
- Dans le cadre de transactions, les propriétaires dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire procéder à une recherche étendue de présence d'amiante ( ex : dans les dalles de sol, conduits, revêtements des murs …).
- De même, les propriétaires des biens, qui ne sont pas destinés à l'habitation ( parties communes, bâtiments recevant du public, locaux professionnels, industriels, commerciaux ) doivent faire procéder au même type de recherche ( non limitée aux transactions ) .
- au plus tard avant le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public de la 1e à la 4e catégorie.
- au plus tard avant le 31 décembre 2005 pour tous les autres immeubles.
Objet du Certificat :
1- Exonération de la responsabilité du vendeur dans le cadre de l’article 1643 du code Civil pour vice caché.
2- Aviser l’acquéreur de la présence ou absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, ainsi que les consignes générales de sécurité en cas de présence.
Durée du Certificat :
Le certificat de recherche d'amiante reste valable sauf en cas de travaux (rénovation, démolition).
Bâtiments concernés :
Un premier texte visait à effectuer une recherche d'amiante dans les immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 . Ce cadre s'est ensuite élargit aux transactions immobilières pour tout type de bâtiment.
À compter du 1er septembre 2002, un état de présence ou d'absence d'amiante doit être annexé à toute promesse ou acte de vente des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Couverture :
La réglementation concerne tout le territoire français.
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Diagnostic Plomb (C.R.E.P)
Dès à présent, un « C.R.E.P. » (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) devra être établi pour les parties communes des immeubles collectifs construits avant le 1er janvier 1949 en cas de "travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements".
Cette loi a créé les articles L1334-1 à L1334-12 du Code de la santé publique
A partir du 13 août 2008, obligation d’annexé un « C.R.E.P. » à tout nouveau contrat de location de locaux affectés "en tout ou partie à l'habitation" si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 .
Objet du Certificat :
Ce certificat indique à l'acheteur la présence de revêtements (principalement les peintures contenant du plomb) et leur état de conservation.
Cette recherche peut être également diligentée par le préfet en cas de saturnisme déclaré.
Durée du Certificat :
Le certificat de recherche de plomb est valable 1 an.
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Etat parasitaire (termites)
Objet du Certificat :
1- Exonération de la responsabilité du vendeur dans le cadre de l’article 1643 du code Civil pour vice caché.
2- Ce certificat a pour but de renseigner l'acquéreur sur une éventuelle infestation du bien immobilier par des termites ou autres xylophages.
Durée du Certificat :
La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire est porté à 6 mois (Après une nouvelle analyse juridique, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement considère que la durée de validité de l'état « termites » est de 6 mois depuis le 23 décembre 2006). Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel.
Couverture :
Selon arrêté préfectoral. Il convient de vous renseigner auprès de votre préfecture pour savoir si votre commune est concernée.
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Diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
Il est établi par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétences.
Les activités de cette personne doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels elle réalise le diagnostic.
- les candidats locataires peuvent obtenir du bailleur d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment communication du diagnostic de performance énergétique ;
- le diagnostic est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.
Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic de performance énergétique.
Dans les deux cas (vente et location), le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de 10 ans.
Lorsque l'objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du lot.
La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante :
1°) une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures)
2°) une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.
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Diagnostic gaz
Le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel devra produire un diagnostic de son installation pour être exonéré de la garantie pour vices cachés.
Vérifications:
-- Tuyauterie fixe,
-- Raccordements,
-- Ventilation,
-- Contrôle des appareils et de l’atmosphère.
Cet état doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date de la promesse
et de l'acte authentique de vente.
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Etat des risques naturels et technologiques
Personnes concernées:
Les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
Champ d’application:
Cette obligation d’information s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :
- Dans le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le préfet ;
- Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l’environnement (art. L. 562-2) ;
- Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet ;
Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.
N.B. : Le terme bien immobilier s’applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Où consulter les documents
Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être consultés en mairie des communes concernées ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département où est situé le bien mis en vente ou en location. Certains peuvent être directement consultables sur internet à partir du site de la préfecture de département.
Remplir l’état des risques
L’état des risques est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien.
Cet état doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.
Toutes les informations plus modèles sur: WWW.PRIM.NET
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sources:Chambre Syndicale des Experts Immobiliers de France (C.S.E.I.F.)www.cseif.com