• Accueil
• Annonces immo
• Annonces MIXAD
• Colocations
• Conseils immo
• Liens immo
• Evaluation
• Loc.Vacances
• Forum immobilier
• Les Diagnostics
• Séjours
• Petites annonces

Loi LMP - Loueur en meublé professionnel

Loi LMP Loueur en meublé professionnel

Ce régime a été largement réaménagé par la loi de finances 2009, pour une application à compter de la détermination de l'impôt sur le revenu 2009.

Conditions d'application

Le loueur professionnel doit respecter cumulativement les trois conditions suivantes : - être inscrit au Registre du Commerce
- tirer de son activité de loueur des recettes brutes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, appréciées pour l'ensemble des membres du foyer fiscal,
- ces recettes devant excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'IR au titre des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Loueur en meublé professionnel : mesure transitoire

Pour les locations débutées avant le 1er janvier 2009, le montant des recettes est majoré, avec un coefficient multiplicateur de 5, avant d'être comparé aux autres revenus du foyer fiscal.
La majoration de recettes s'effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de 2/5e du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 ans.

Fiscalité

La location en meublé est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan fiscal et relève donc du régime des BIC, dans le cadre du réel simplifié, du réel normal ou du régime micro-BIC.

Depuis l'imposition des revenus 2009, le seuil de recettes à prendre en compte pour l'application du régime micro-BIC est de 32 000 € (au lieu de 76 300 € précédemment), l'activité relevant maintenant des prestations de services (et non plus des activités de vente ou fourniture de logement). Le bénéfice est déterminé après application par l'administration d'un abattement de 50 %.

Au-delà de ce seuil ou sur option, les bénéfices sont imposables selon le régime dit « du bénéfice réel » (réel simplifié ou normal). Les éventuels déficits sont alors imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve qu'ils ne proviennent pas d'amortissements, qui ne peuvent donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal, mais sont reportables sans limitation.

En principe les plus ou moins values réalisées par un commerçant, loueur en meublé professionnel, relèvent du régime des plus-values professionnelles. Cependant, le législateur a prévu un régime d'exonération de l'impôt dû sur ces plus-values si les conditions suivantes sont satisfaites :

- l'activité de loueur est exercée depuis au moins 5 ans,
- le chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des 2 années précédant la vente ne dépasse pas
- 90 000 € (pour 250 000 € précédemment) pour une exonération totale,
- 126 000 € (pour 350 000 € précédemment) pour une exonération partielle,
l'activité relevant dorénavant de la « prestation de services » et non plus des « activités de vente et fourniture de logements ».

TVA & ISF

La location de logements nus ou meublés ne relève pas du champ de la TVA. C'est le droit au bail qui s'applique.

Cependant sont imposables à la TVA les opérations suivantes :
- les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés,
- les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées si :
- elles sont destinées à l'hébergement de touristes, - elles sont louées pour 9 ans au moins à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
- les locations en meublé « effectuées dans des conditions similaires à celles des établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle ».

Cette activité, qualifiée de « para hôtelière » est caractérisée par l'offre, en sus de l'hébergement, d'au moins trois des quatre des services suivants :
a - l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires ;
b - le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière ;
c - l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;
d - l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

Le fait que l'activité relève de la TVA permet d'obtenir le remboursement de la TVA qui a grevé l'acquisition. Cependant, la contrepartie de ce remboursement n'est pas négligeable, car, pour conserver l'avantage de cette récupération, l'acquéreur doit conserver le bien pendant 20 ans. S'il le cède avant cette échéance, il devra rembourser une quote-part de TVA calculée au prorata temporis de la période restant à courir entre la cession et la fin du délai de 20 ans.

ISF

Il est possible de bénéficier de l'exonération au titre des biens professionnels si :

- les recettes locatives tirées de cette activité sont supérieures à 23 000 euros HT ;
- elles représentent plus de 50 % des revenus autres que locatifs et mobiliers du foyer fiscal (et non plus du seul contribuable revendiquant le statut de loueur en meublé professionnel), condition différente de celle applicable en matière de revenus.