Loi LMNP - Loueur en meublé non professionnel
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Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Ce régime a été réaménagé par la loi de finances 2009, pour une application à compter de la détermination de l'impôt sur le revenu 2009. Il est soumis au plafonnement des niches fiscales mis en place par la loi de finances 2009 et présenté précédemment.
Comme nous l'avons précédemment indiqué, la location en meublé est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan fiscal et relève donc du régime des BIC, dans le cadre du réel simplifié, du réel normal ou du régime micro-BIC.
Depuis l'imposition des revenus 2009, le seuil de recettes à prendre en compte pour l'application du régime micro-BIC est de 32 000 € (au lieu de 76 300 € précédemment), l'activité relevant maintenant des prestations de services (et non plus des activités de vente ou fourniture de logement). Le bénéfice est déterminé après application par l'administration d'un abattement de 50 %.
Au-delà de ce seuil ou sur option, les bénéfices sont imposables selon le régime dit « du bénéfice réel » (réel simplifié ou normal). Pour le loueur en meuble non professionnel, les éventuels déficits ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année ou des dix années suivantes.
Le loueur en meublé non professionnel est assujetti à une imposition sur les plus-values lors de la vente des locaux. C'est le régime des plus-values immobilières qui s'applique, avec une exonération après 15 ans de détention.
Réduction d'impôt pour les investissements locatifs dans des résidences meublées
Une réduction d'impôt a été instaurée par la loi de finances 2009, modifiée par la deuxième loi de finances rectificative pour 2009, en faveur des contribuables personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle.
Les logements doivent faire partie des résidences ou établissements suivants :
- établissements d'accueil des personnes âgées ou adultes handicapées,
- structures affectées à l'accueil familial salarié, gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale,
- résidences avec services pour étudiants,
- résidences de tourisme classées,
- établissements de soins visés au 2e de l'article L 611-2 du Code de la santé publique et dispensant des soins de longue durée, comportant l'hébergement, à des personnes non autonomes
- résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L 7232-3 du Code du Travail.
Ils doivent être détenus en pleine propriété.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements qui correspond :
- au prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) pour les logements neufs,
- au prix de revient majoré des travaux de réhabilitation ou de rénovation pour les logements rénovés.
Le plafond de la base de l'avantage fiscal, initialement fixé à 500 000 € par an, a été ramené à 300 000 €, mais le taux de la réduction d'impôt a été porté à :
- 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
- 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans, par parts égales. Elle s'applique pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009.
Le bénéfice de cette réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le bien pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence dans laquelle est situé le bien. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement ou d'acquisition.
En contrepartie de cette réduction, les amortissements de l'immeuble concerné ne pourront porter que sur la fraction de son prix de revient excédant le montant pris en compte pour la réduction d'impôt.
Ce nouveau dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales mis en place par la loi de finances 2009 et présenté précédemment.
ISF
Le loueur en meublé non professionnel doit intégrer la valeur de son patrimoine immobilier dans l'assiette annuelle de son patrimoine imposable à l'ISF.
Source: Banque Populaire