Loi Girardin - Investissements dans les DOM TOM - loi LODEOM
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Loi Girardin et loi LODEOM
Prorogé jusqu'en 2017, le dispositif Girardin permet de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des sommes investies par les particuliers outre-mer :
- pour l'acquisition ou la construction de logements neufs destinés à l'habitation principale, soit directement, soit via certaines sociétés, par application de l'article 199 undecies A du CGI,
- pour la réalisation d'investissements productifs dans le cadre d'une entreprise soumise à l'IR, dans le cadre de l'article 199 undecies B du CGI.
La loi de finances 2009 a apporté des modifications au dispositif Girardin, applicables aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009, sans en modifier les conditions d'application.
Cette modification vise essentiellement à plafonner le montant total des réductions d'impôt sur le revenu mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et de la créance mentionnée au 21e alinéa de l'article 199 undecies B, admis en diminution de l'impôt dû au titre d'une même année d'imposition. Ce plafond sera fixé à 15 % du revenu imposable du foyer fiscal ou, si elle est supérieure, à la somme de 40 000 €.
Par ailleurs, ce dispositif est maintenant soumis au plafonnement global des niches fiscales cité précédemment.
Enfin, la loi LODEOM a apporté d'importantes modifications au dispositif, applicables aux investissements réalisés à compter de la date de promulgation de la loi, soit le 27 mai 2009.
1. Investissements des particuliers dans le secteur du logement
La réduction d'impôt concerne principalement les opérations suivantes effectuées :
- construction ou acquisition d'un logement neuf que le contribuable s'engage à affecter à son habitation principales pendant au moins 5 ans ou à louer nu pour une durée minimale de 5 ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale,
- travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise portant sur un logement achevé depuis plus de 40 ans, avec les mêmes engagements que ci-dessus,
- souscription de titres de sociétés dont l'objet social est de construire outre-mer des logements neufs donnés en location nue, pendant 5 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale ;
- les fondations doivent être achevées dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription,
- les souscripteurs doivent s'engager à conserver les titres pendant 5 ans au moins à compter de l'achèvement de la totalité des immeubles.
- souscriptions de titres de SCPI qui s'engagent à affecter intégralement le produit des souscriptions à l'acquisition de logements neufs affectés pour 90 % au moins à des locataires qui en font leur résidence principale ;
- les fonds doivent être investis dans les 6 mois de la clôture de souscriptions,
- les souscripteurs doivent s'engager à conserver les titres pendant 5 ans au moins à compter de l'achèvement de la totalité des immeubles.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le dispositif Girardin Habitation, les immeubles acquis doivent se situer dans les départements d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion), en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Base de la réduction d'impôt
La base de la réduction d'impôt est égale au prix de revient ou d'acquisition du logement ou des travaux de réhabilitation ou au prix de souscription des titres.
Pour les investissements réalisés en 2009, la base de la réduction d'impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable révisé annuellement.
Cette base est répartie sur 5 ans (ou 10 ans si le logement est occupé par l'investisseur).
Le taux de la réduction d'impôt est fonction de l'investissement :
- 25 % pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale du contribuable ou la réalisation de travaux de réhabilitation,
- 40 % pour les investissements locatifs réalisés directement ou sous couvert d'une société dans le « secteur libre » ;
- 50 % pour les investissements locatifs réalisés directement ou sous couvert d'une société dans le « secteur locatif intermédiaire ».
Ces différents taux de réduction d'impôt sont majorés de :
- 10 % lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible dans les DOM ou à Mayotte ;
- 4 % lorsque sont réalisées des dépenses visant à la production d'énergies renouvelables, la réduction pouvant ainsi atteindre 64 % (50 + 10 + 4).
L'investisseur doit respecter certaines conditions :
engagement de location sur 6 ans ;
- loyer annuel inférieur à un plafond de loyer révisé chaque année par décret.
- ressources du locataire inférieures à un plafond révisé annuellement en février.
Pour les investissements réalisés et les travaux achevés à compter du 1er janvier 2009, le montant total des réductions d'impôt obtenues au titre des investissements outre-mer est plafonné à 40 000 €, ce montant étant majoré pour les investisseurs entrepreneurs. Lorsque l'investissement est donné en location à une entreprise exploitante dans le cadre d'un schéma locatif, le plafond est fixé à 80 000 ou 100 000 € selon que le taux de rétrocession est égal à 50 % ou 60 % de la réduction d'impôt.
Cependant, le contribuable peut écarter ces plafonds fixés en valeur absolue et opter pour un plafonnement égal à 15 % du revenu du foyer. La réduction d'impôt à comparer à ce plafond est alors la réduction théorique à laquelle ouvre droit l'investissement, même si une fraction est rétrocédée à l'entreprise locataire exploitante.
Ce plafond s'apprécie annuellement et non par montant d'investissement. Cependant, il ne s'appliquera pas :
- aux investissements pour l'agrément ou l'autorisation préalable desquels une demande est parvenue à l'administration avant le 1er janvier 2009 ;
- aux acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009 ;
- aux travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des commandes ont été passées et des acomptes égaux à au moins 50 % de leur prix versés avant le 1er janvier 2009.
Après l'application de ces règles de plafonnement spécifique aux investissements outre-mer, le contribuable doit ensuite prendre en compte le plafonnement global des niches fiscales.
2. Le nouveau dispositif mis en place par la loi LODEOM
Ces dispositions sont applicables aux investissements réalisés à compter de la date de promulgation de la loi, soit le 27 mai 2009.
Investissements des particuliers dans le secteur du logement
Habitation principale du contribuable
L'application du dispositif est limitée :
- par la prise en compte, pour le calcul de la réduction d'impôt, d'une surface habitable maximum, comprise entre 50 et 150 m2, fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal, et qui sera déterminée par un décret à paraître ;
- aux seuls primo-accédants, sauf pour les contribuables déjà propriétaires d'une résidence principale frappée d'insalubrité, menaçant ruine ou dangereuse.
Travaux de réhabilitation
Les travaux de réhabilitation sont maintenant pris en compte pour les logements achevés depuis plus de 20 ans (et non plus 40 ans), ainsi que les travaux de confortation de ces logements contre les risques sismiques.
Agrément préalable
Si le montant des investissements est supérieur à 2 M€, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'obtention d'un agrément préalable, sauf pour l'acquisition ou la construction d'un logement que le contribuable prend l'engagement d'affecter à son habitation principale ou pour les travaux de réhabilitation ou de confortation contre les risques sismiques.
Source et plus: Banque Populaire