Q : Que pensez-vous de l'achat de sa résidence principale via une SCI ?

Me Muriel Carpon : La société civile est préférée à l'acquisition en direct pour éviter l'indivision sur le bien immobilier ou même l'intervention du juge des tutelles en cas de détention du bien par des enfants mineurs. L'interposition d'une société civile permet de substituer aux règles de l'unanimité existant encore en matière d'indivision, celles prévues dans les statuts de la société civile. En particulier les règles relatives à la gestion du bien et même, le cas échéant, à sa cession. Cette souplesse dans la gestion du bien immobilier est souvent recherchée pour protéger le conjoint survivant, notamment dans le cadre de familles recomposées. Par le biais de clauses d'agrément, la société civile permet au conjoint survivant de refuser que les enfants de la première union entrent dans la société. Ces enfants reçoivent alors d'autres actifs de la succession. Famille recomposée ou non, le conjoint survivant bénéficie cependant d'un droit viager au logement, si le bien a été acquis au nom du couple.

Par ailleurs, en cas de transmission anticipée ou de succession, lorsque les donataires ou les héritiers sont mineurs, la société civile permet au(x) gérant(s)- généralement les parents ou le conjoint survivant - de conserver la gestion du bien sans devoir faire intervenir le juge des tutelles.

Q : Toujours pour la résidence principale, qu'en est-il au niveau fiscal, en particulier au regard de l'ISF et des plus-values immobilières ?

Me Muriel Carpon : Il convient en effet d'attirer l'attention des propriétaires qui déclarent l'ISF. En effet, si la résidence principale détenue en direct bénéficie d'une décote - fixée à 30% depuis la loi TEPA du 21 août 2007-, le texte de loi ne prévoit pas l'application de cette exonération en cas de détention par le biais d'une société civile. Comme l'administration fiscale avait admis que l'abattement de 20% pouvait s'appliquer lorsque la résidence principale était occupée à la date du 1er janvier de l'année, il nous semble que l'on pourrait défendre l'application de l'abattement de 20% au bien immobilier occupé à titre de résidence principale et détenu par la société civile. A cette minoration, pourrait s'ajouter un abattement sur les parts, de 10% par exemple, afin de prendre en compte la moindre disponibilité du bien.

Ainsi, si l'on suppose un bien d'une valeur libre non occupée égale à 1.000.000 euros détenu par une société civile, il nous semble qu'il serait défendable fiscalement au regard de l'ISF de déclarer une valeur de :

{1.000.000 - (20% x 1.000.000)} x (100% - 10%) = 720.000 euros. En résumé l'abattement de 30% au titre de l'ISF sur la résidence principale détenue en nom propre est automatique. En revanche, un abattement sur la résidence principale n'est que défendable, ce qui signifie que le contribuable doit être prêt à discuter cette position avec l'administration fiscale, avant ou/et après sa déclaration d'ISF établie au 15 juin de chaque année.

Q : L'assouplissement de la sortie de l'indivision freine- t- il la constitution de SCI?

Me Muriel Carpon : L'intérêt de la société civile par rapport à l'indivision réside surtout dans la souplesse de la gestion du bien immobilier. Dans le cadre de l'indivision, dont certaines règles ont été assouplies en 2006, la plupart des opérations importantes restent soumises à la règle de l'unanimité. Ainsi, la vente du bien nécessite l'accord de tous les coindivisaires alors que les statuts de société peuvent conventionnellement organiser les modalités de cession du bien.

S'agissant de la sortie de l'indivision, l'assouplissement des règles a aussi pour effet de fragiliser la détention du bien immobilier puisque tout indivisaire peut provoquer le partage du bien, même s'il n'est que partiel. Or, en cas de transmission anticipée du bien à leurs enfants, dans la plupart des cas, les parents préfèrent que le bien ne puisse être vendu sans leur accord, surtout lorsqu'il s'agit de leur résidence principale ou d'une propriété de famille.

Q : Au fil des années, observez-vous une évolution du recours aux SCI pour les achats immobiliers et des conditions de crédit plus strictes pour ce type de structure?

Me Muriel Carpon : Du point de vue civil, la société civile continue d'être un outil privilégié de détention d'un bien immobilier, pour les résidences secondaires et l'immobilier locatif, parfois les résidences principales.

Du point de vue fiscal, il n'y a pas de différence de traitement entre une détention directe et une détention via la société renforce encore le recours à ce mode de détention, exception faite pour l'ISF.

Sur le plan du financement , on observe que le taux d'intérêt proposé par les banques est légèrement supérieur lorsque l'acquéreur est une société civile. Quant au coût des garanties réelles, il est identique que l'acquisition soit réalisée en direct ou via une société civile. Et ce, lorsque la destination du bien immobilier est la mise à disposition gratuite à ses associés (résidence principale et tout immobilier de jouissance). Le prêt est dit privé.

En revanche, lorsque le bien immobilier est affecté à l'activité professionnelle d'un ou plusieurs associés ou qu'il est considéré comme de l'immobilier de rapport, le prêt est qualifié de professionnel. Le coût d'un privilège de prêteur de deniers variera entre 0,5% (prêt privé) et 0,8% (prêt professionnel) du montant du prêt majoré de 20% d'accessoires. Celui de l'hypothèque varie entre 1,3% et 1,6% en fonction de la nature du prêt.

Q :Comment se passe la vente d'un bien immobilier logé dans une SCI ?

Me Muriel Carpon : Il n'y a pas vraiment de contrainte lors de la revente du bien. Deux options sont ouvertes : la société civile vend le bien immobilier ou les associés cèdent leurs parts sociales.

• Si la société civile vend le bien immobilier, les formalités sont exactement les mêmes que si le bien avait été détenu en direct. Il en va de même pour le coût à la charge de l'acquéreur (les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur, les émoluments du notaire ... dont les montants sont identiques.

 

• En cas de cession par les associés de leurs parts sociales, l'acquéreur bénéficie de frais et droits sensiblement réduits puisque la taxe de publicité foncière et le salaire du conservateur ne sont pas dus. Le prix de vente est en principe le même (égal à la valeur des parts, majorée le cas échéant, du montant des comptes courants) ; même si l'acquéreur peut tenter parfois de jouer une décote pour moindre disponibilité. Afin que l'acquéreur soit prémuni contre le risque d'un passif non révélé par exemple, il est recommandé de veiller à une rédaction équilibrée d'une garantie d'actif et de passif.

Du côté du vendeur, l'intérêt entre les deux options résidera dans le montant de l'impôt sur la plus-value (lorsqu'il ne s'agira pas de la résidence principale). En effet, il aura intérêt à vendre les parts de la société civile si celles-ci sont détenues depuis plus de 15 ans alors que la société civile n'aura acheté le bien immobilier que récemment. Inversement, si la société civile détient le bien depuis plus de 15 ans alors que l'associé vient de recueillir les parts, il lui sera plus judicieux de faire vendre l'immeuble par la société civile.

Q : Quand est-il judicieux d'apporter un bien, par exemple sa résidence principale à une SCI ?

Me Muriel Carpon : Plusieurs situations peuvent présenter un intérêt.

La protection de son conjoint vis-à-vis des enfants non communs : d'une part, les statuts de la société pourront permettre au conjoint survivant de s'opposer à l'entrée d'héritiers non désirés (les enfants de son défunt conjoint par exemple) grâce aux clauses d'agrément. D'autre part, les associés auront organisé les modalités de gestion du bien par le biais de pouvoirs donnés à la gérance par exemple, parfois même jusqu'à sa cession. Rappelons que les clauses d'agrément permettent d'éviter l'entrée de l'ex époux ou de l'ex épouse, en cas de décès de l'un des enfants de son conjoint défunt. Ainsi les statuts peuvent prévoir que la transmission des parts aux héritiers - par exemple les enfants du premier lit- soit soumise à l'agrément de la gérance. Et ce, afin que le conjoint survivant non parent des héritiers, puisse accepter ou refuser leur entrée dans la société civile.

Par ailleurs la société civile peut également permettre à des étrangers ou des non résidents de France de soumettre la succession de ce bien à leur propre loi successorale. En effet, en droit international privé français, la succession des immeubles situés en France est obligatoirement régie par la loi successorale française, si le bien est détenu en direct. En revanche, s'il est détenu via une SCI, la succession des biens meubles, c'est-à-dire des parts sociales, sera régie par le droit compétent pour régler la succession. Les critères de compétences dépendront alors des pays en cause et de leurs propres règles de droit international privé : la loi compétente pourra être celle de la nationalité du défunt ou du dernier domicile du défunt.

Du coté des inconvénients, citons le coût de l'apport qui est de l'ordre de 1% de la valeur du bien apporté. L'apport, assimilé fiscalement à une vente, rend exigible la plus-value latente. Mais en cas de résidence principale, cette plus-value n'est pas taxable. Seul bémol : l'abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale à défendre auprès de l'administration fiscale.

L’immobilier français devrait connaître un «ajustement significatif» au cours des deux prochaines années selon le Crédit agricole.

Mais un retournement «moins violent et moins durable que celui constaté en France entre 1991 et 1996». Les prix devraient reculer de 5% cette année et l’an prochain selon la banque verte, qui ajoute ainsi son analyse à celles des économistes et autres agents immobiliers en ce début de second semestre.

Spécificité du marché français
Pour mieux écarter l’hypothèse d’un krach, l’auteur de la note de conjoncture du Crédit agricole distingue le marché français de celui de ses voisins, plus mal en point. En France, « le freinage des ventes et des prix s’est mis en place depuis 2005 », explique Olivier Eluere, qui constate que le glissement annuel des prix dans l’Hexagone a mis trois ans pour passer de +15% à +1% alors qu’ « au Royaume-Uni, il n’a fallu que 10 mois pour passer de +11% à -9% ». Il existerait donc une certaine spécificité du marché national caractérisé par un mouvement « très graduel » correspondant « à une forme d’autorégulation, confirmant le caractère raisonnable du marché français ».

D’après les arguments du Crédit agricole, le ralentissement actuel des prix traduirait plutôt la phase finale d’un long processus d’essoufflement, plutôt que l’éclatement d’une bulle. Essoufflement de la solvabilité des ménages, qui ne peuvent plus aller plus loin dans leurs concessions en termes d’emplacement, de superficie, de durée de crédit. Et essoufflement des investisseurs, devant l’érosion des rendements locatifs.

Marché équilibré... donc à la baisse
Mais, estime encore Olivier Eluere, « les prix ne sont pas clairement surévalués » et la capacité d’achat des acquéreurs reste « acceptable ». De plus, la demande est toujours soutenue et les banques veulent toujours vendre du crédit immobilier, même si elles durcissent leurs critères.

Le marché devrait donc se maintenir… sauf qu’il va sûrement baisser. Car l’attentisme ambiant risque d’allonger les délais de vente, et, à terme, de pousser les vendeurs pressés à baisser leurs prétentions. De plus, avec des ménages arrivés à la limite de leur solvabilité, le moindre mouvement de hausse des taux d’intérêt devra entraîner une compensation à la baisse des prix. Enfin, les travaux de mise aux normes énergétiques des logements à partir de 2012, conformément aux décisions du Grenelle de l’environnement, pourraient conduire les vendeurs de « passoires énergétiques » à se montrer moins gourmands pour trouver un acheteur bien disposé.

Paris épargnée
Conclusion du Crédit agricole : une baisse des prix de l’ancien sur deux ans, atteignant 10%, et concernant surtout les logements à défauts, ou énergivores. Dans le neuf, la hausse des stocks conduirait à une baisse équivalente. Seule exception : Paris, où les prix resteraient en légère hausse en raison du micro marché spécifique de la capitale.

L’hypothèse d’une baisse des prix de 5% en 2008 était balayée il y a quelques semaines par les agents immobiliers de la FNAIM. Agents immobiliers ou banquiers : qui aura fait la meilleure analyse du marché ?